Calculateur de rendement locatif brut et net
Le rendement locatif mesure ce que rapporte réellement un bien une fois les frais d'acquisition, les charges, la taxe foncière et la vacance locative déduits du loyer perçu. Le loyer mensuel et les semaines d'inoccupation pèsent le plus sur l'écart entre rendement brut et net.
Le calcul du rendement brut et net
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat augmenté des frais et travaux : il donne un premier repère, mais ignore les charges. Le rendement net part du même prix d'achat total (achat plus frais et travaux), puis soustrait du loyer annuel les charges courantes, la taxe foncière et le manque à gagner lié aux semaines de vacance locative. Le revenu net annuel qui en résulte, divisé par le capital investi, donne le rendement net affiché. La vacance locative se calcule en proportion de l'année : quatre semaines vides équivalent à environ un mois de loyer perdu, soustrait avant le calcul final. Chaque terme s'ajoute donc dans un ordre précis, du prix payé jusqu'au loyer réellement encaissé sur l'année.
Ce qui fait varier le rendement
Le loyer mensuel pèse le plus dans le résultat, mais les frais et travaux et la vacance locative modifient fortement l'écart entre brut et net. Prenons un bien à 200 000 euros, avec 20 000 euros de frais et travaux, loué 900 euros par mois, avec 1 200 euros de charges annuelles, 900 euros de taxe foncière et quatre semaines de vacance. Le loyer annuel théorique est de 10 800 euros, soit un rendement brut de 4,9 % sur 220 000 euros investis. En retirant les charges, la taxe foncière et l'équivalent d'un mois de loyer vide (900 euros), le revenu net tombe à 7 800 euros, soit un rendement net proche de 3,5 %. Ajouter deux semaines de vacance supplémentaires réduit encore ce chiffre d'environ 0,2 point, sans toucher au rendement brut affiché.
L'erreur classique sur ce chiffre
L'erreur la plus fréquente consiste à comparer deux biens sur leur seul rendement brut, en oubliant que les frais et travaux, la taxe foncière et la vacance locative n'y figurent pas. Un bien affichant 6 % de rendement brut peut se révéler moins rentable qu'un bien à 5 % si ses charges annuelles ou sa taxe foncière sont nettement plus élevées, ou si le marché locatif local impose plusieurs semaines de vacance par an. Ignorer ce dernier point revient souvent à surestimer le revenu net de plusieurs centaines d'euros par an, car un mois sans locataire équivaut déjà à un douzième du loyer annuel perdu. Le rendement net calculé sur l'ensemble de ces postes reste le seul chiffre comparable d'un bien à l'autre, à condition de l'appliquer avec les mêmes hypothèses de vacance et de charges pour chaque simulation.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat, frais et travaux inclus, sans tenir compte des charges ni de la fiscalité. Le rendement net déduit en plus les charges annuelles, la taxe foncière et le manque à gagner lié à la vacance locative avant de diviser par le même capital investi. L'écart entre les deux peut représenter un à deux points selon le niveau des charges et le nombre de semaines sans locataire.
Quel rendement locatif est considéré comme bon ?
Il n'existe pas de seuil universel, car un rendement se juge par rapport au risque du bien, à sa localisation et aux alternatives d'investissement disponibles. Un rendement net calculé avec ce simulateur permet surtout de comparer plusieurs biens entre eux, à charges et vacance locative équivalentes, plutôt que de le confronter à un chiffre extérieur non vérifiable pour votre situation.
Comment la vacance locative influence-t-elle le rendement net ?
La vacance locative retire du loyer annuel l'équivalent du nombre de semaines sans occupant, avant même de soustraire les charges. Sur un loyer de 800 euros par mois, quatre semaines vides représentent environ 740 euros de loyer non perçu, un montant qui vient directement réduire le revenu net annuel et donc le rendement net, sans jamais apparaître dans le rendement brut affiché.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Les frais de notaire font partie du capital réellement engagé pour acquérir le bien, au même titre que les travaux de rénovation. Les intégrer dans le champ frais et travaux augmente le dénominateur utilisé pour le rendement, donc réduit mécaniquement le pourcentage obtenu. Les omettre donne un rendement plus flatteur mais ne reflète pas la somme effectivement sortie de votre poche pour investir.